2014年12月13日，王健林董事長參加了 “2014(第十三屆)中國企業領袖年會”。作為第一個演講者，他作了《房地產的“新常態”》的主題演講。王健林董事長認為，作為中國經濟最大的支柱產業，房地產顯然進入了“新常態”，樓市的“瘋牛”狀態不會再有，但是房地產業不存在崩盤可能性，關鍵是要抓住最后的十年機會進行轉型升級。 

以下是演講實錄： 

中國企業領袖年會已經舉辦13屆，在中國能連續舉辦十幾屆的會議不多，現在領袖年會已經成為一個品牌，所以只要有時間，大家都會來參加。今天我演講的題目是“房地產的新常態”，講三點內容：

一、房地產進入新常態

習近平總書記今年提出中國經濟進入“新常態”。既然是中國經濟的“新常態”，當然包括經濟的方方面面，作為中國最大的支柱產業，房地產顯然也進入了“新常態”。從2013年下半年開始，中國房地產進入一個新的調整期，2014年銷售面積和銷售額同比2013年都有所下滑。但之前的2013年、2012年并不是正常年份，這兩年的銷售額比2011年上漲近40%，這種增長是不正常的。

隨著今年房地產交易量的下降，特別是新開工量的下降，很多人覺得這個行業有很大風險，唱空的人越來越多，很多人覺得房地產要不行了。但是，我認為正像總書記講的“新常態”一樣，房地產目前這種情況才是真正的“正常態”。從2006年往后的這些年，實際上是一個非正常態的時段。在這之前接近20年的時間，房地產行業都是買地要買對、設計要合理、定價要差不多，還得加上會吆喝忽悠，房子才能夠賣出去。舉個例子，2005年我們在國貿開發CBD萬達廣場，項目都竣工了，還有一棟樓沒賣完。之后的幾年，特別是2008年4季度以后，房地產就進入一個像前幾天股市一樣的“瘋牛”狀態，賣房子就像賣白菜一樣，這其實是不正常的。我從業接近30年，恰恰覺得2014年的態勢才是正常的、可持續的“新常態”。

二、不要抱任何幻想

可能房地產業中還有人幻想，經過一兩年調整，加上財政貨幣刺激，興許2015年房地產還會再呈現高潮，那時把房子套現了，還能賺大錢，這種想法是不切實際的。第一、房地產整體呈現過剩。為什么講整體呈現過剩？首先看土地，全國現在地方債務超過20萬億，其中絕大部分還債靠土地，這些土地按照現在一年四萬億賣出來，也要好幾年時間。第二、看在建量和銷售量，房地產經過20多年的快速發展，土地在全國總體上看已經略微供大于求。當然，局部可能還是供不應求，像北上廣深等一些城市，但總體逐漸呈現過剩態勢。第三、不可能再有高峰期。我判斷中國房地產還是會繼續往前走，但是不可能再呈現2012、2013年這種“瘋牛”狀態。

三、房地產不會崩盤

有人唱空中國房地產，我勸這些人對此不要有任何幻想。中國房地產行業規模很大，中國崛起就意味著世界力量平衡被打破，力量平衡被打破，有的人過得舒服，就有人過得不太舒服，當然就有一些人希望崩盤。但中國房地產崩盤的可能性是不存在的：首先我們杠桿率沒有那么高；其次中國有強有力的政府，會適度調控；第三、中國有一個大利好是城市化率還比較低，只有52%，如果去掉一些農民工和沒有拿到城市待遇的人，真實城市化率也就40%多，所以房地產還有一段發展時間。

中國房地產不能再走大規模、快速增長的路，過去國內房地產企業、包括萬達自己，普遍靠不斷擴大規模、不斷加快增長來獲取更大利潤。也就是不斷增加土地、增加銷售，今年2000萬土地儲備，明年就是3000萬土地儲備；今年賣500億，明年就賣800億，靠這種模式支撐股價或者獲得一份漂亮報表，我稱之為大規模、快增長的模式。隨著經濟增速放緩，像現在這樣每年城鎮施工面積70億平米、新開工20億平米，這種規模絕不可能持續。前幾天我看到媒體在熱炒綠地、萬科誰會成為今年房企銷售額老大，其實炒作這種題材沒有多少實質意義。銷售額增長僅僅代表規模，它不能代表企業的可持續發展，也不能代表企業利潤的實質性增長。

現在，從事房地產行業和準備還要從事這個行業的人都要好好想一想，絕對不能再走傳統路子，要抓住最后十年的機會轉型升級。我們研究了世界許多發達國家，也包括我國臺灣和香港地區，發現世界上任何一個國家和地區的房地產發展都很難超過半個世紀，一般就是三四十年的繁榮期，城市化進程達到70%到80%，這個行業的規模就開始萎縮。有人說，中國房地產黃金十年過去了，還有白銀十年，我不說是黃金還是白銀，我認為留給大家的轉型時間也就還有十年罷了。這個行業的從業者，可能都不希望自己企業只活十幾年，都希望自己企業成為百年企業，那就要用好這十年時間轉型。如果中國城鎮化達到70%，可能機會就沒有了。中國不像美國、不像歐洲，城鎮化率可以達到80%以上，中國還有大量山地，不可能把山上的地都拿出來搞建設。所以，希望房地產企業加快轉型，萬達自己也在加快轉型，明年就會發布我們的轉型報告，至于怎么轉？向哪兒轉？由于時間關系，只能留待今后再講。作為第一個演講者，我要帶頭遵守時間，謝謝大家！